Actualizat: 7 martie 2026

Ai un apartament dat în chirie și ai auzit de bonificația de 3% la impozit. Te gândești: „bun, economisesc ceva." Dar surpriza vine când afli că bonificația se aplică sau nu în funcție de cine e chiriaș — persoană fizică sau firmă. Același apartament, aceleași chirii, tratament fiscal diferit.

Hai să lămurim exact când se aplică și când nu.

TL;DR

Chiriaș persoană fizică — tu declari impozitul pe chirie prin Declarația Unică (DU). Bonificația de 3% se aplică.
Chiriaș persoană juridică (firmă) — firma reține impozitul la sursă și îl virează la stat. Tu nu declari nimic prin DU. Bonificația nu se aplică.
Bonificația e doar pe impozitul pe venit, nu pe CAS/CASS.
Termen: depui DU și plătești totul până pe 15 aprilie 2026.
Dacă ai depus deja DU fără bonificație, poți depune o rectificativă până pe 15 aprilie 2026.

Problema: același venit, tratament diferit

OUG 8/2026 oferă bonificația de 3% doar la impozitul declarat prin Declarația Unică. Regula e simplă: dacă tu calculezi și declari impozitul, poți aplica reducerea. Dacă altcineva ți-l reține la sursă, nu poți.

La chirii, asta creează o diferență clară:

Situație	Cine plătește impozitul	Bonificație 3%
Închiriezi unei persoane fizice	Tu, prin Declarația Unică	Da
Închiriezi unei firme	Firma reține la sursă	Nu

Nu e o eroare legislativă — e consecința directă a modului în care funcționează reținerea la sursă. Dar mulți proprietari nu știu de diferență și fie pierd bonificația (nu o aplică deși se califică), fie o aplică greșit.

Când bonificația SE aplică: chirii către persoane fizice

Dacă chiriaș este o persoană fizică (de exemplu, un student, un salariat, o familie), tu ești cel care declară și plătește impozitul pe venitul din chirii prin Declarația Unică.

Exemplu concret:

Chirie lunară: 2.000 lei
Venit brut anual din chirii: 24.000 lei
Cheltuială forfetară (40%): 9.600 lei
Venit net impozabil: 14.400 lei
Impozit pe venit (10%): 1.440 lei
Bonificație 3%: 1.440 x 3% = 43,20 lei
Impozit de plătit: 1.396,80 lei

Nu e o sumă mare. Dar dacă ai mai multe proprietăți sau chirii mai mari, reducerea crește. La 5.000 lei chirie lunară, economisești peste 100 lei doar din bonificație.

Ce trebuie să faci: depui Declarația Unică și plătești tot (impozit + CAS/CASS, dacă datorezi) până pe 15 aprilie 2026.

Când bonificația NU se aplică: chirii către firme

Dacă închiriezi unei persoane juridice (SRL, SA, PFA, asociație etc.), firma chiriașă este obligată să rețină impozitul pe venitul din chirii și să îl vireze direct la bugetul de stat. Tu ca proprietar primești chiria „net" — impozitul a fost deja plătit.

Cum impozitul nu trece prin Declarația Unică, nu ai unde aplica bonificația. Pur și simplu nu te califici.

Această problemă a fost semnalată de mai mulți consultanți fiscali și publicații financiare. Nu e un caz izolat — afectează toți proprietarii care închiriază către firme.

Situații mixte: chirii către persoane fizice și firme

Dacă ai mai multe proprietăți — unele închiriate persoanelor fizice, altele firmelor — bonificația se aplică doar la impozitul aferent chiriilor către persoane fizice.

Exemplu: ai două apartamente. Unul închiriat unui salariat (persoană fizică), altul unei firme de IT. Aplici bonificația de 3% doar la impozitul pe chiria de la apartamentul 1.

In Declarația Unică vei declara oricum doar veniturile pentru care tu calculezi impozitul (cele de la persoane fizice). Chiriile către firme nu apar în DU — firma le-a declarat deja prin 100/declarație de reținere la sursă.

Ce facem cu Airbnb și închirierile pe termen scurt?

Aici depinde de cum e structurat venitul:

Închiriere în regim turistic (direct, Airbnb, Booking) — venitul se declară prin Declarația Unică, pe baza normelor de venit stabilite de ANAF. In principiu, bonificația de 3% se poate aplica la impozitul pe acest venit, cu condiția să depui DU și să plătești până pe 15 aprilie 2026.
Închiriere prin intermediul unei firme de administrare — dacă firma de administrare reține impozitul la sursă, bonificația nu se aplică. Verifică contractul: cine declară și plătește impozitul?

Sfat: dacă administrezi direct pe Airbnb/Booking și declari veniturile prin DU, ai dreptul la bonificație. Asigură-te că ai stabilit norma de venit corectă și că ai toate documentele la zi.

Cum aplici bonificația în Declarația Unică

Intră pe SPV (Spațiul Privat Virtual) și accesează Declarația Unică.
Completează secțiunea de venituri din chirii (veniturile de la persoane fizice).
Bifează opțiunea de bonificație 3% — sistemul calculează automat reducerea.
Verifică sumele: impozitul pe venit trebuie să apară cu reducerea aplicată. CAS/CASS rămân la valoarea integrală.
Depune declarația și plătește totul până pe 15 aprilie 2026.

Ai depus deja DU fără bonificație? Depune o declarație rectificativă până pe 15 aprilie 2026. Vei putea bifa opțiunea de bonificație și recalcula sumele.

Intrebări frecvente

Am chirie prin contract la notar, dar chiriaș e persoană fizică. Se aplică? Da. Contează cine e chiriaș (persoană fizică vs juridică), nu forma contractului. Dacă chiriaș e persoană fizică și tu declari impozitul prin DU, bonificația se aplică.

Dacă chiriaș e un PFA, se consideră persoană juridică? PFA nu este persoană juridică, dar dacă închirierea se face în legătură cu activitatea PFA-ului, acesta poate fi obligat să rețină impozitul la sursă. Verifică cu un consultant fiscal pentru situația ta concretă.

Bonificația se aplică și la CASS-ul datorat din chirii? Nu. Bonificația de 3% vizează exclusiv impozitul pe venit. CASS se plătește integral.

Am ratat o plată de impozit în 2025. Mai pot aplica bonificația la chirii? Nu. Condiția e zero restanțe și toate obligațiile plătite la termen pe parcursul lui 2025. O singură întârziere te descalifică.

Pot să-mi schimb chiriaș din firmă în persoană fizică ca să primesc bonificația? Bonificația se aplică la impozitul pe veniturile din 2025. Contractul și chiriaș pe 2025 sunt deja stabilite. Schimbarea chiriaș pe viitor poate conta pentru eventuale bonificații viitoare, dar nu retroactiv.

Pentru detalii complete despre bonificația de 3% (inclusiv pentru SRL, PFA și alte categorii de venituri), citește ghidul complet despre bonificația de 3% la impozite in 2026.

Dacă ai angajați și vrei să te asiguri că ai pontajul corect pentru declarația 112 — una din condițiile pentru bonificație la nivel de firmă — incearcă SoloPontaj gratuit 14 zile. Fără card, fără obligații.