TVA la achiziția de imobile prin PFA plătitor de TVA: ghid complet 2026

Actualizat: 25 martie 2026

Subiectul ăsta apare constant pe forumuri și grupuri de fiscalitate: „Am PFA plătitor de TVA, vreau să cumpăr un apartament pe firmă — pot deduce TVA-ul?" Răspunsul nu e da sau nu. E „depinde" — și depinde de destul de multe lucruri încât merită un articol separat.

Am văzut cazuri în care oameni au dedus TVA-ul corect și au economisit zeci de mii de lei. Și am văzut cazuri în care ANAF a venit după 5-6 ani și a cerut tot TVA-ul înapoi, cu penalități. Diferența între cele două situații stă în detalii — cum folosești imobilul, ce documente ai, cum e structurat fiscal PFA-ul tău.

TL;DR

Poți deduce TVA la un imobil cumpărat pe PFA doar dacă îl folosești în activități taxabile (cu drept de deducere TVA).
Dacă închiriezi imobilul, închirierea e scutită de TVA implicit — dar poți opta pentru taxare conform art. 292 alin. (3) Cod Fiscal, caz în care deducerea devine posibilă.
Ajustarea TVA la imobile e pe 20 de ani (art. 305). Dacă schimbi destinația sau închizi PFA-ul, restituiești proporțional.
Utilizare mixtă (și personal, și profesional)? Deducere doar prin pro-rata — proporțional cu folosința în activitatea economică.
Documentația contabilă trebuie să fie impecabilă. ANAF verifică frecvent aceste operațiuni.

Când se aplică TVA la cumpărarea unui imobil

Nu orice achiziție de imobil implică TVA. Ca regulă generală, TVA se aplică doar dacă vânzătorul e plătitor de TVA și livrarea nu e scutită.

Concret, plătești TVA când cumperi:

Un imobil nou (sau livrat înainte de prima ocupare) de la un dezvoltator/persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA
Un imobil vechi, dar doar dacă vânzătorul a optat pentru taxarea operațiunii (tot art. 292 alin. 3)

Dacă cumperi de la o persoană fizică neînregistrată în scopuri de TVA, tranzacția e fără TVA — deci nu ai ce deduce. Simplu.

Cotele aplicabile în 2026: 21% ca regulă. Cota redusă de 9% mai funcționează doar în regim tranzitoriu pentru locuințe noi cu antecontract înainte de 31 iulie 2025 și avans de minim 20%, cu finalizare până la 31 iulie 2026. Dacă cumperi acum prin PFA, cel mai probabil dai 21%.

Operațiuni taxabile vs. scutite — de ce contează asta enorm

Aici e cheia întregii povești. Ca PFA plătitor de TVA, ai drept de deducere a TVA-ului de la achiziții doar pentru operațiunile tale taxabile. Adică cele prin care colectezi TVA de la clienți.

Dacă ești programator și facturezi cu TVA servicii de IT — operațiune taxabilă, ai drept de deducere.

Dar dacă cumperi un apartament pe PFA și îl închiriezi? Închirierea de bunuri imobile e scutită fără drept de deducere conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul Fiscal. Asta înseamnă că, implicit, nu poți deduce TVA-ul de la achiziția imobilului.

Și aici intervine excepția.

Opțiunea de taxare — art. 292 alin. (3)

Orice persoană impozabilă poate opta să taxeze operațiunile de închiriere imobiliară. Practic, depui o notificare la ANAF prin care spui: „Vreau să colectez TVA pe chirii." Din momentul ăla, chiria devine operațiune taxabilă, iar tu ai drept de deducere pentru achizițiile legate de acea activitate — inclusiv imobilul.

Ce trebuie să faci:

Depui notificarea la ANAF (nu e nevoie de contractul de închiriere la momentul depunerii)
Trimiți o copie a notificării chiriașului
Începi să facturezi chiria cu TVA

Sună bine, nu? Dar vine cu un cost: chiriașul tău plătește mai mult (chiria + TVA). Dacă chiriașul e persoană fizică, TVA-ul e o cheltuială reală pentru el — nu-l deduce nimeni. Dacă e firmă plătitoare de TVA, e neutru — firma deduce TVA-ul din chiria plătită.

Deci în practică, opțiunea de taxare funcționează bine când închiriezi către firme. Când închiriezi către persoane fizice, riști să nu mai fii competitiv pe piață.

Ce înseamnă „luarea pe rol" a unui imobil în PFA

Termenul ăsta circulă mult pe forumuri, dar nu e un termen legal propriu-zis. „Luarea pe rol" înseamnă, în esență, înregistrarea imobilului ca bun de capital în evidențele contabile ale PFA-ului.

Concret, faci următoarele:

Înregistrezi imobilul în Registrul Inventar la valoarea de achiziție (fără TVA, dacă l-ai dedus)
Deschizi o fișă pentru bunul de capital — obligatorie conform art. 305, pentru urmărirea ajustărilor de TVA pe 20 de ani
Stabilești regimul de amortizare (durata normală: 40-60 ani pentru clădiri, dar asta e o discuție separată)
Păstrezi toate documentele: contract de vânzare-cumpărare, factură fiscală, extras de carte funciară

Un lucru pe care mulți îl ratează: dacă imobilul nu apare în contabilitatea PFA-ului, ANAF poate contesta deducerea TVA. E obligatoriu să existe corelație între factura de achiziție, înregistrarea contabilă și utilizarea efectivă.

Exemplu practic cu cifre reale

Să luăm un scenariu concret.

Situația: Maria are PFA plătitor de TVA, activitate de consultanță. Cumpără un apartament cu 2 camere în Cluj, prin PFA, pe care vrea să-l închirieze unei firme de IT.

Preț apartament: 400.000 lei + 84.000 lei TVA (21%) = 484.000 lei total
Maria optează pentru taxarea închirierii (notificare ANAF)
Chirie lunară: 3.000 lei + 630 lei TVA = 3.630 lei total facturat

TVA dedus la achiziție: 84.000 lei — se deduce integral prin decontul de TVA (D300), presupunând că întreaga activitate a PFA-ului e cu drept de deducere.

TVA colectat lunar din chirii: 630 lei/lună = 7.560 lei/an

Deci Maria a dedus 84.000 lei TVA la achiziție, iar în fiecare an colectează și virează ~7.560 lei TVA din chirii. Matematic, a recuperat TVA-ul — dar ANAF urmărește asta pe 20 de ani.

Dacă ar fi utilizare mixtă?

Să zicem că Maria folosește apartamentul 60% pentru închiriere (cu opțiune de taxare) și 40% pentru uz personal. Pro-rata de deducere e 60%.

TVA deductibil: 84.000 x 60% = 50.400 lei
TVA nedeductibil: 84.000 x 40% = 33.600 lei (se adaugă la costul imobilului)

Pro-rata se recalculează anual. Dacă anul următor proporția se schimbă, se face ajustare.

Ajustarea TVA pe 20 de ani — pericolul ascuns

Asta e partea pe care majoritatea o subestimează. Conform art. 305 din Codul Fiscal, TVA dedus la bunuri de capital imobile se ajustează pe o perioadă de 20 de ani. Fiecare an contează — dacă destinația imobilului se schimbă, restituiești 1/20 din TVA-ul dedus inițial pentru fiecare an rămas.

Scenarii practice:

Dacă Maria după 8 ani renunță la opțiunea de taxare și închiriază fără TVA, trebuie să ajusteze TVA-ul pentru cei 12 ani rămași: 84.000 / 20 x 12 = 50.400 lei de restituit.

Dacă închide PFA-ul după 5 ani? Ajustare pentru 15 ani: 84.000 / 20 x 15 = 63.000 lei.

Dacă trece la regimul de scutire de TVA (sub plafonul de 395.000 lei)? Același mecanism — ajustare proporțională.

Regula e simplă dar dură: ai luat TVA, trebuie să justifici utilizarea în activități taxabile timp de 20 de ani. Altfel, dai înapoi.

Riscuri și capcane frecvente

ANAF reclasifică operațiunea

Am văzut cazuri în care ANAF a considerat că achiziția imobilului nu are legătură cu activitatea economică a PFA-ului. Dacă ești programator și cumperi un apartament „pe PFA" dar nu demonstrezi că îl folosești în activitatea economică, ANAF poate refuza deducerea integral.

Închiderea sau suspendarea PFA-ului

Dacă suspendezi activitatea PFA-ului, nu mai desfășori operațiuni taxabile — deci ajustarea se declanșează. Mulți nu se gândesc la asta când „pun apartamentul pe PFA".

Schimbarea regimului de TVA

Dacă cifra de afaceri scade sub 395.000 lei și treci pe regimul de scutire, pierzi dreptul de deducere. Ajustarea TVA se aplică din anul schimbării.

Documentație incompletă

Fără fișa bunului de capital, fără contract, fără evidența utilizării — ANAF are motiv să conteste totul. Din experiența mea, asta e cel mai frecvent motiv de probleme: oamenii deduc TVA-ul dar nu țin evidențele la zi.

Documentele de care ai nevoie

Ca să fie totul în regulă, asigură-te că ai:

Contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar
Factură fiscală de la vânzător (cu TVA evidențiat separat)
Extras de carte funciară actualizat
Fișa bunului de capital — obligatorie, cu calculul ajustărilor anuale
Notificare ANAF pentru opțiunea de taxare (dacă e cazul)
Contracte de închiriere — dacă ăsta e scopul achiziției
Registrul Inventar actualizat cu imobilul
Decontul de TVA (D300) în care apare deducerea

Sfatul meu real: fă un dosar separat doar pentru imobilul ăsta. Pe 20 de ani, o să ai nevoie de el la fiecare control ANAF.

Când merită și când nu

Ca să fiu direct: nu orice PFA plătitor de TVA are de câștigat din achiziția unui imobil „pe firmă."

Merită când:

Închiriezi către firme plătitoare de TVA (neutralitate fiscală)
Folosești imobilul efectiv în activitatea economică (birou, spațiu de lucru)
Ai un plan pe termen lung — minim 15-20 de ani cu aceeași structură fiscală
Ai un contabil care știe ce face cu fișa bunului de capital

Nu merită când:

Închiriezi către persoane fizice (TVA-ul din chiria facturată scumpește imobilul pentru chiriaș)
Nu ești sigur că vei menține PFA-ul activ pe termen lung
Imobilul e în principal pentru uz personal și „puțin" pentru activitate — pro-rata va fi mică, iar complicația mare
Nu ai infrastructura contabilă să gestionezi ajustările anuale

La final de zi, economia de TVA la achiziție poate fi semnificativă — 84.000 lei în exemplul de mai sus. Dar vine cu un angajament fiscal pe 20 de ani. Nu e o decizie de luat la ușoară, și recomand cu tărie o discuție cu un consultant fiscal înainte de a semna orice.

Dacă ai PFA și vrei să ții evidența activității tale organizat — inclusiv pontajul orelor lucrate pe proiecte, care contează la justificarea veniturilor la ANAF — testează SoloPontaj gratuit 14 zile. Fără card, fără obligații.

— Lorand Sandor